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企鹅前线|增值型物业受捧 中国商业地产进入“绿色投资时代”

时间:2019/10/30 15:30:35 来源:腾讯房产·上海站 责编:采编 阅读量:778

‍‍腾讯房产上海站10月30日消息 仲量联行在美国绿色建筑委员会USGBC的支持下,通过研究北、上、广、深等一线城市市的LEED认证办公楼与非LEED认证办公楼的租金收益与资本价值表现,发现中国一线城市的绿色建筑在成交及租金表现上至少有10%的

腾讯房产上海站10月30日消息 仲量联行在美国绿色建筑委员会USGBC的支持下,通过研究北、上、广、深等一线城市市的LEED认证办公楼与非LEED认证办公楼的租金收益与资本价值表现,发现中国一线城市的绿色建筑在成交及租金表现上至少有10%的溢价,其中上海和深圳的绿色办公楼的成交溢价甚至超过租金溢价。

“在政策与资本的双重驱动下,中国绿色金融与绿色建筑的发展与投资潜力已经成为市场瞩目的焦点。”仲量联行中国区评估咨询服务部高级董事甘启善表示:“正如我们最新发布的《激发绿色潜力,发掘价值回报》白皮书所指出的那样,无论是开发商、投资者,还是专业服务机构,都应当把握时代机遇,积极拥抱绿色、智能、创新的理念,才能在21世纪持续成为房地产行业的领跑者。”

绿色金融与绿色建筑正加速融合

随着可持续发展日益成为共识,绿色金融也逐渐成为了全球金融机构和监管部门的发展关键词。在全球范围内,无论是政策指引还是投资规模,金融机构和监管部门都在向绿色金融倾斜。

随着中国经济进入平稳增长、注重质量和效率的新时代,金融与地产两大支柱产业的发展模式也面临转变。近年来,源自西方的“绿色金融”和“ESG责任投资(即英文Environment(环境)、Society(社会)和Governance(治理)的缩写,是一种关注企业环境、社会、治理绩效而非财务绩效的投资理念)”概念已经逐步被中国金融机构和房地产开发商接受并纳入企业发展战略之中。在国内,绿色金融亦被纳入《“十三五”规划纲要》并已取得飞跃式的发展。自2012年引入绿色信贷以来,中国已经建立了价值超过1万亿美元的世界第一大绿色信贷市场,绿色信贷规模已经占到贷款总额的近10%。2018年,符合国际绿色债券定义的中国绿债发行额达到2103亿人民币,占全球发行量的18%,中国由此成为仅次于美国的全球第二大绿债发行国。

量化绿色资产投资回报势在必行

针对房地产投资者投资于绿色资产的决策要素、驱动因素和回报预期,仲量联行联合全球房地产ESG绩效评估机构“全球房地产可持续性指标(GRESB)”向超过60家来自房地产开发商、地产投资基金、独立资深投资者发起调查研究,并在白皮书中公布调研结果,旨在全面解析中国绿色地产的投资前景。

在调查中绝大部分的受访者认为绿色建筑认证与评级为优质资产提供了投资“标签”和保证,因此成为考虑投资的先决因素;与传统资产相同的是,财务回报依然是绿色投资的主要驱动因素,绿色理念的执行亦须符合市场化的经济效益;大约85%的受访者认为绿色资产具备更大的升值潜力,平均持有期为9。7年,远远超过市场上大部分投资基金4至6年的持有期。同时相较非绿色资产,接近70%的受访者认为绿色资产可达到更高的内部回报率(IRR),其中有接近一半的受访者预期IRR的提升有望达到5%左右,也因此对绿色资产表现出更大的关注度和偏好。

然而,目前市场上还暂未出现大规模的改造浪潮,只有25%的受访者曾在过去五年进行过有关绿色资产的升级。对此,仲量联行华东区物业与资产管理部总监张启威指出:“我们认为原因在于业主方和投资者在控制改造成本、优化运营方式、达到能效目标和获取升值收益等方面并无把握,因此缺乏行动力。”因此,相关专业服务机构有必要尝试量化实质性投资回报,以期更好地彰显绿色资产的价值,增强投资者信心。

绿色认证带来超额溢价与回报

上述调研结果显示,绿色建筑认证作为一种投资“标签”,是投资者在做出决策时最为看重的标准。在众多国内外认证体系中, LEED认证体系具有较强的行业影响力。在美国绿色建筑委员会(USGBC)的支持下,仲量联行对北京、上海、广州、深圳、成都、重庆和香港等中国主要城市中发展区位相对成熟的办公物业进行深入的数据分析后得出结论:拥有LEED认证的办公楼在租金与资产成交价方面确实存在不同租金水平和售价溢价。

如果将运营成本和改造成本纳入考量,仲量联行在经过测算评估发现:绿色建筑的内部收益率(IRR)比投资于非绿色建筑高出约2.5-2.8%,与大部分投资者预期相符,尽管对IRR预期更高的部分投资者而言,上述研究结果不一定具有绝对的吸引力,不过甘启善认为:“正面的IRR对投资回报稍低的项目仍有其战略意义,投资者可透过绿色改造填补原先IRR上的缺口,从而推进有关项目,并且可通过更高效的资产管理和执行能力进一步提升收益率。”

增值型物业认证关键在于运营执行

科技发展日新月异,房地产科技(PropTech)、未来办公(Future of Work)等理念已经被越来越多的房地产从业者接受并付诸实践,符合LEED认证的新建写字楼也如雨后春笋遍地开花,那么仲量联行为什么在看好绿色建筑、智能建筑将成为新的行业标准同时,还要强调围绕绿色建筑构造可持续发展投资全周期管理体系呢?

甘启善表示,绿色建筑更大的市场不在新建建筑,而在存量项目的节能减排,事实上,我们所熟知的LEED BD+C认证主要针对新建建筑或重大改造项目,而LEED O+M认证则针对既有建筑,后续需要评估写字楼项目连续3年运行的综合能耗表现,这就对商业地产项目的运营管理提出了更高的要求。例如联合办公的出现,对于物业管理的服务也会有不同需求;租户的更替的新趋势,也会让项目的能耗面临新的挑战,例如这两年商业地产项目中“茶饮店”租户的数量骤升,这类商户在用水方面的需求较大,就需要通过评估在合理范围内降低能耗。

对于上述问题,仲量联行支招,商业地产项目要取得正面的增值回报,必须通过融合智能物业管理优化运营系统,结合楼宇数据纳入评估模型,以及鼓励项目管理者在立项初期就以更高的绿色建筑认证级别为目标,利用这三大举措助推中国商业地产的可持续发展,才能让商业地产项目的运营阶段继续符合LEED认证标准,成为投资者眼中可持续发展的增值型物业。

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